一、项目建设背景

湖南三和医药物流中心项目是以政府为主导、药监为主管、医药为专营、厂商为主体、物流为主业的大规模、新理念、主题式、智能式、专业型的现代医药物流项目。

湖南三和医药物流中心是湖南省食品药品监督管理局湘药监函[2003]110号批准的湖南首家医药物流中心，被列为省、市物流重点项目。

  三和大厦项目是湖南三和医药物流建设工程项目的一个配套子项目。所以，它的兴建具有特定的行业背景。

二、项目位置

该项目地处湘潭市高新产业开发区以东，位于芙蓉东路与茶园路交汇处、座北朝南。周边紧靠湘潭市消防、人防、汽车东站等单位，且靠近京珠高速、上瑞高速路口，是进行药品交易，物流配送的理想之地。

三、项目概况及建设目标

  1、湖南三和医药物流中心总项目占地面积135.68亩，建筑总面积25.8万平方米，总投资4.2亿元。建设内容包括：三和医药商业广场、三和药品仓库（三栋）、三和大厦、三和中药饮片加工中心、三和药品超市、三和花苑。三和总项目分两期开发，第一期包括三和医药商业广场，一栋药品仓库及三和大厦。其余建设内容为第二期。

2、三和大夏子项目的占地面积35亩，共计23334.5平方米，建筑面积59146.8平方米，其中裙楼4层、主楼17层、共21层、整栋大楼高92米。其中：一至四层裙楼为中医药商铺，建筑面积16552平方米，五至二十一层为小户型住宅，面积32275.6平方米。项目建成后，拥有中医药商铺394个，小户型住宅416套

3、          表1  三和大厦项目主要经济技术指标

四、投资估算与资金筹措

  （一）投资估算范围：本项目投资估算范围包括：土地征购（含拆迁补偿）、建安工程；电梯、空调设备购置；水、电、路等基础配套工程；绿化工程等。

(二)投资估算依据：在充分考虑材料价格涨幅，人工工资上涨的前提下作此估算。

    1、三和大厦总建筑面积平方米，59146.8土地征购（含拆迁补偿）按95万元/亩计算；

2、基础工程（含人防工程）4163.2平方米，按3000元/㎡计算；

3、主体建筑土建工程59146.8平方米，按1380元/㎡计算；

4、空调安装工程16652平方米，按125/㎡计算；

5、室外综合给排水及配电、路、通讯、网络、消防、绿化、环卫等基础配套工程按基础工程及主体工程费用的8%计算；

6、设备购置及安装按基础工程及主体工程的5%计算；

7、勘测、设计等前期工程费的2%计算；

8、工程监理费按工程费的0.7%计算：

9、工程报建按110元/㎡计算。

10、建设期管理费按工程费的3.95%计算；

11、预备费预留按3%计算。

（三）投资估算  表2

三和大厦项目投资估算表

（四）资金筹措

该项目总投资16210万元，其中湖南三和医药物流有限公司自筹3000万元；贷款及融资5000万元；项目预售收入筹集余下资金。

五、财务分析

 1、主要财务分析依据和说明：

 ① 《建筑项目经济评价方法与参数》（第二版）；

 ② 《房地产开发项目经济评价方法》；

 ③  项目设计方案及房地产市场调整；

 ④  项目工程主要数据，项目施工工期。

  2、销售（营业）收入及税金计算

  项目销售内容包括医药商铺16552平方米；小户型住宅房32275.6平方米；地下车库150个。预定2008年10月开始预销售（登记）。

①     销售价格

根据项目地理位置、建筑、环境、配套设施、管理服务、行业特征以及湘潭市房地产业销价增幅等因素，预定本项目销售价格如下：

表3

②     销售收入计算：项目计算期第1年的后半年开始对外预售（登

记），至第三年全部销售完。第一年、第二年、第三年销售比例分别预计为10%、60%、30%。经计算，项目全部完成后，计算期内可获销售收入27026万元（见附表3）

③ 营业税及附加：项目营业税按5%计算，城市维护建设税和教育附加费分别按营业税7%和4.5%。

经计算，项目计算内可上缴营业及附加费1506.7万元。（见附表3）

3、总成本费用估算：项目总成本费用包括广告宣传费和市场推广费、销售代理费、其他销售管理费、建设投资费、财务费用。

①   项目销售广告、推介费按收入的2%计算，计算期2年半，

②   销售代理费按收入的2%计算，计算期2年半，

③   其他销售等综合管理按收入的4%计算，计算期3年，

④   建设投资费用为16210万元，

⑤   财务费用主要考虑贷款利息，按3年期贷利息计算。

则：经计算，各类费用为：

项目销售广告、推介费为540万元

销售代理业务费为540万元

其他销售管理费三年为1081万元

建设投资费为16210万元

财务费用（预计贷款5000万元），三年利息1800万元。

经计算，项目计算期内总成本费用为20171万元。

4、收益状态

本项目计算期累计税前利润6855万元，根据国家有关规定，项目应纳所得税率为25%，计算期内累计上交所得税1714万元，扣除所得税后，项目税后利润累计达5141万元。

由以上分析结果可以得知，本项目在销售收入，总投资等因素不变化的情况下，项目抗风险能力较好，收益可观。

六、合作模式：投资参与，固定回报标准

   1、分配方式：在三和大厦项目建设中，对参与投资在100万元以上的合作伙伴，采用协议确认的方式。以项目直接总投入数额为上限，按投入项目到位资金额的200%为计算依据参与红利分配。

2、结算方式：项目建成后即行结算，先支付投资本金；红利结算根据销售情况，采用项目利润与所剩物业产品按比例分摊的方式进行结清。

                                                   2008 .9 .5